Артем Цогоев | Недвижимость

📉 «Самолёт» отчитался за первое полугодие 2026 года. Выручка ₽117,4 млрд против ₽171 млрд годом ранее, минус 31,3%. Убыток минус ₽22,3 млрд против прибыли ₽1,8 млрд год назад. При этом девелопмент сам по себе работает и обеспечил ₽29,4 млрд операционной прибыли. Но всю эту прибыль съели проценты по кредитам и низвергли «Самолёт» в пучину убытка. 📊 Разрыв между операционной прибылью ₽29,4 млрд и чистым убытком ₽22,3 млрд - примерно ₽52 млрд. Это и есть стоимость содержания долга подмосковным застройщиком за полугодие. По правилам МСФО, пока объект находится в активной фазе строительства, проценты по кредиту на его возведение прибавляются к стоимости этого объекта на балансе. Они становятся расходом потом, уже при продаже квартир. Пока стройка идёт, отчётность выглядит приличнее реальности. Вот такая финансовая загогулина. ☯️ Этой весной портфель проектов SMLT разделили на «приоритетный» и «неприоритетный». По второй части портфеля (в основном это участки земли с несогласованными проектами) работу приостановили. Проценты по кредитам на неприоритетный портфель в значительной степени сформировали убыток. 💸 Вторая история - эскроу. Общеизвестно, что чем больше денег покупателей поступает в банк, тем дешевле становится обслуживание ПФ. Но после истории с субсидиями продажи SMLT обвалились, а вместе с ними просел и приток на эскроу. Покрытие проектного финансирования счетами эскроу снижается уже давно: по итогам 2025 года оно составило 69% против 83% годом ранее. Именно поэтому снижение ключевой ставки «Самолёту» почти не помогло: выигрыш от подешевевших денег съело падение продаж. ⚖️ Ну и ещё один удар: 1 января 2026 года был отменён мораторий на штрафы застройщикам за срыв сроков передачи жилья. Компенсации покупателям заметно выросли. 🚨 Закономерный результат: обязательства на 30 июня достигли ₽1 трлн, прибавив 4% с начала года. Скорректированный чистый долг без учёта денежных средств и остатков на эскроу вырос на 14%, до ₽424,6 млрд, а его отношение к скорректированной EBITDA подскочило до 3,88х с 2,98х на конец 2025 года. Что компания может сделать, чтобы выправить ситуацию: 🔹 Продавать квартиры со скидкой. Устроить грандиозную распродажу: деньги от покупателей попадут на эскроу-счета и уменьшат нагрузку на компанию. 🔹 Распродавать землю. Участков без разрешения на строительство накуплено много, и они не приносят ничего. Продавать такое сложно и долго. 🔹 Дальше договариваться с банками о реструктуризации, отсрочках и смягчении условий по текущим договорам. Собственно об этом в отчёте уже написано прямым текстом. 🏦 Обанкротится ли «Самолёт» в ближайший год? Скорее всего нет. У банков кредитов SMLT на сотни миллиардов под залог участков и недостроя. Обанкротить застройщика значит получить проблему - выгоднее реструктуризировать долг и подождать. Базовый сценарий для «Самолёта» - не банкротство, а переговоры с кредиторами и отсрочки (уже идут). 👥 Но у этого сценария есть цена: вполне вероятно, что уже в ближайшее время мы услышим новость - часть акций компании перейдёт банкам... со всеми вытекающими. ☝️ Итого, по результатам анализа отчётности я ожидаю: 🔸 крупных скидок на квартиры 🔸 новостей о реструктуризации кредитов 🔸 дальнейшего снижения доли нынешних акционеров в компании, приход в капитал банков-кредиторов. ❌ Банкротства «Самолёта» не будет. Во всяком случае в ближайшее время. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Всё плохо и будет хуже 🔥 «Самолёт» ту зе мун!

⏳ Набор в группу обучения по программе «Анализ Best Use» закрывается. Осталось всего 2 (два) места. Группа рассчитана на 10 человек: в мини-группе я успеваю разобрать вопрос каждого студента на живых сессиях вопросов-ответов и уделить внимание каждому студенту. 💬 Сегодня получил такое сообщение про программу: «У вас прекрасный курс, совершенно уникальный. Не перестаю благодарить вас за него». Приятно, конечно. 📊 Напомню, о чём программа. Анализ Best Use отвечает на вопрос, что делать с объектом недвижимости, чтобы он принёс максимальный доход. Не «на глазок», а через сценарии, рыночные данные, финансовую модель и сравнение вариантов по конкретным метрикам. Десять блоков — от сбора рыночных данных до многокритериального сравнения сценариев и принятия решения. 🏗 Программа рассчитана на профессионалов рынка недвижимости, девелоперов и сотрудников девелоперских компаний, инициаторов проектов, брокеров и консультантов. Анализ Best Use – это услуга, которую можно продавать. Но это и способ не потерять деньги на инвестиционных решениях. 🚫 Чего не будет: «обучения в лёгкости», мотивационных спичей и прочего такого. 🎯 Будет методология, расчёты, домашние задания и разбор вопросов на живых сессиях. 👉 Два места. Регистрация: bu.atsogoev.com

🏢 Девелопер R4S выводит в продажу торговые помещения на Большой Никитской, 12. Наконец-то реконструкция здания закончена! 📍 Место: ЦАО, Большая Никитская улица, 12 - 650 метров до метро «Библиотека им. Ленина», 680 метров до «Охотного Ряда», 710 метров до «Арбатской». Это самая модная и востребованная локация города, в пешей доступности от Патриарших прудов. Вокруг - концентрация ресторанов, театров, пятизвёздочных гостиниц, премиальных деловых и торговых центров. Интенсивный пешеходный трафик гарантирован! 🚀 В продаже 4 торговых блока площадью от 25,5 м2 до 200 м2. Высота потолков 2,9-5 м, витринное остекление, отдельные входы с фасада, центральные коммуникации. 💼 Инвестиционная идея тут очевидна: покупка торговых помещений на одной из главных ресторанных и театральных улиц Москвы для последующей сдачи в аренду. Спрос со стороны арендаторов премиального сегмента - рестораны, кафе, бутики, услуги - здесь сформирован самой средой, а дефицит качественных площадей в центре только усиливает конкуренцию за такие лоты. Инвестор получает регулярный рентный доход и потенциал роста стоимости актива. 💸 Цена: от ₽195 млн ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. #стартпродаж

🏢 Конфликты жильцов элитки с девелоперами, которые сохранили контроль над домом после сдачи - обычное дело и в других странах. А всё потому, что некоторые застройщики считают построенные проекты своими дойными коровами - до тех пор пока покупатели-резиденты им это позволяют. 🇺🇸 Один из самых известных примеров - башня 432 Park Avenue в Нью-Йорке. Её построил очень агрессивный и напористый девелопер Гарри Маклоу, легенда местного рынка. В 2015 году он достроил и сдал 426-метровую башню, выручка от продажи 142 квартир в которой достигла $2,9 млрд. (это был локальный рекорд). 💧 Дальше началось. С 2017 года жильцы дома зафиксировали больше двадцати протечек, лифты застревали из-за раскачки башни, стены скрипели, а ещё было два взрыва (!) в электрощитовой. Нанятые жильцами инженеры насчитали около 1500 строительных и проектных дефектов в местах общего пользования. 🔧 Маклоу контролировал дом через голоса в совете. В Нью-Йорке домом управляет совет собственников, а управляющая компания это просто нанятый советом подрядчик. Зато пока застройщик не распродал квартиры, места в совете остаются за ним, и таким образом, решает, кому отдавать подряды. Маклоу заседал в совете 432 Park с 2016 по 2020 год и, по утверждению резидентов, направлял деньги на устранение дефектов в собственную строительную компанию McGraw Hudson, которая (сюрприз!) делала всё очень плохо. Ну и технической эксплуатацией занималась тоже аффилированная с Маклоу контора. ⚖️ В 2021 году совет дома подал к девелоперу иск на $125 млн. В 2025 последовал второй иск, уже на $165 млн.: по версии истцов, Маклоу знал о тысячах трещин в бетонном фасаде и скрывал их от покупателей и городских инспекторов. Тяжба идёт до сих пор, но продажи квартир в башне фактически не идут. 💵 И даже счастливые миллиардеры-обладатели квартир в этом ЖК не могут избавиться от активов в проблемном объекте...